PTZ 2026 : conditions, plafonds et montant du prêt à taux zéro

Vous voulez acheter votre premier appartement ou votre première maison, mais le budget vous freine ? Le PTZ, le prêt à taux zéro, est le meilleur allié des primo-accédants pour devenir propriétaire : l’État finance une partie de votre acquisition dans le neuf sans le moindre intérêt. Résultat : des mensualités allégées, une capacité d’acquisition qui grimpe, et un choix de biens plus large. Depuis le 1er avril 2025, il est accessible partout en France, en appartement comme en maison individuelle. On vous explique tout, simplement, en professionnels de l’immobilier neuf.

Le PTZ est un crédit immobilier pas comme les autres : vous ne payez aucun intérêt dessus, l’État les prend en charge à votre place. Il ne reste que l’assurance emprunteur à régler. L’État ne vous prête pas directement : le prêt à taux zéro est distribué par les banques conventionnées, soit la quasi-totalité des banques françaises, qui étudient votre dossier comme n’importe quelle demande. Notre métier à nous, c’est l’immobilier ; pour le montage bancaire, votre banque ou un courtier en crédit sont les bons interlocuteurs.

Ce qu’il faut retenir en quatre points :

• Il ne finance jamais 100 % de votre projet immobilier : il complète toujours un prêt principal.
• Il est accordé sous conditions de ressources.
• Il est réservé à l’achat de votre résidence principale.
• Il augmente votre capacité d’emprunt : c’est souvent lui qui fait passer un projet de « juste trop cher » à « finançable ».

Le saviez-vous ? PTZ et éco-PTZ, ce n’est pas la même chose. Le premier finance l’acquisition de votre résidence principale ; le second finance des travaux de rénovation énergétique. Les deux peuvent se cumuler.

Rien ne se complique en 2026 : les règles issues de la réforme du 1er avril 2025 restent applicables, et le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2027. Vous avez le temps de vous préparer.

• Depuis le 1er avril 2025, on peut l’obtenir sur tout le territoire, grandes villes comme communes rurales.
• Les maisons individuelles neuves sont de nouveau éligibles dans toute la France.
• Des plafonds revalorisés ouvrent le prêt à davantage de ménages.

Pour décrocher votre financement à taux zéro, quatre conditions d’éligibilité à remplir.

1. Être primo-accédant. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Des exceptions existent : situation de handicap (carte mobilité inclusion « invalidité », AAH, AEEH) ou logement rendu inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique.
2. Respecter les plafonds de ressources. La base retenue : le revenu fiscal de référence de votre foyer en année N-2, soit vos revenus de 2024 pour une demande en 2026. L’administration vérifie aussi un « revenu plancher » : le coût total de l’opération divisé par 9. S’il dépasse le plafond de votre zone, l’aide est refusée, même avec des revenus N-2 plus bas.
3. En faire votre résidence principale. Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an, dans l’année qui suit l’achat ou la fin des travaux, et le rester pendant 6 ans (une mise en location redevient possible ensuite, sous conditions). Ce dispositif n’est pas fait pour l’investissement locatif.
4. Acheter un bien éligible. Le prêt à taux zéro finance avant tout le neuf, et l’ancien dans certains cas précis.

C’est sa vocation première : le PTZ finance l’achat d’un logement neuf, appartement ou maison individuelle, conforme aux exigences énergétiques en vigueur (RE2020). Et acheter neuf, c’est aussi des frais de notaire réduits.

L’appartement neuf en VEFA. L’achat sur plan est le cas le plus courant et le plus généreux : jusqu’à 50 % de la somme retenue financés sans intérêt. Consultez notre guide dédié à la VEFA. 

La maison individuelle neuve. De nouveau éligible partout en France depuis 2025, avec une part plafonnée à 30 %. Une excellente piste en zones B2 et C, où le foncier est plus accessible.

L’ancien avec travaux. Possible en zones B2 ou C uniquement, avec des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

L’accession sociale. Il est aussi mobilisable en bail réel solidaire (BRS), en PSLA et sur les programmes en TVA réduite à 5,5 %.

Le montant de votre PTZ dépend de trois choses : vos revenus, la composition de votre foyer et la localisation du bien.

Les 4 tranches. Les ménages sont classés en 4 tranches : plus vos moyens sont modestes, plus la part financée (la « quotité ») est élevée.

• Tranche 1 (les plus modestes) : 50 % en appartement neuf, 30 % en maison neuve, 25 ans dont 10 sans mensualités.
• Tranche 2 : 40 % en appartement, 20 % en maison, 20 ans dont 8 sans remboursement.
• Tranche 3 : 40 % en appartement, 20 % en maison, 15 ans dont 2 de différé.
• Tranche 4 (les plus aisés sous plafond) : 20 % en appartement, 10 % en maison, 10 ans, remboursement immédiat.

Les plafonds du coût de l’opération. Le PTZ ne se calcule pas sur le prix réel mais sur un coût plafonné selon la zone et le nombre d’occupants : 150 000 € pour 1 personne en zones A bis et A (135 000 € en B1, 110 000 € en B2, 100 000 € en C) ; en zone A, 225 000 € pour 2 personnes et jusqu’à 360 000 € pour 5 occupants et plus.

Le maximum théorique : jusqu’à 180 000 € de prêt à taux zéro pour une famille nombreuse en zone A, en combinant la quotité maximale de 50 % et le plafond applicable.

Deux exemples concrets

L’appartement neuf : un couple sans enfant achète un T2 neuf à Lyon (zone A) à 250 000 €. Le calcul se fait sur 225 000 €, le plafond pour 2 personnes à Lyon. Avec des revenus en tranche 1, la part financée en appartement est de 50 % : soit 112 500 € prêtés sans intérêts.

La maison neuve : une famille de 3 personnes fait construire en zone B2 pour 250 000 €, terrain compris. Coût retenu plafonné à 198 000 €, part maison de 30 % : soit 59 400 € sans intérêts.

Dans les deux cas, vous ne payez des intérêts que sur le reste de l’emprunt : sur toute la durée, ce sont plusieurs dizaines de milliers d’euros économisés.

Ce tableau part des prix réels : 7 221 logements neufs disponibles dans 296 programmes que nous suivons, relevés le 11 septembre 2026. Le PTZ est calculé pour le profil de l’exemple, sur le T3 le moins cher de chaque commune.

Prix TTC des lots disponibles au 11/09/2026, relevés auprès des promoteurs. Les prix « dès » peuvent inclure des lots en TVA réduite, soumis à conditions. Zones vérifiées sur la liste officielle du zonage ABC (data.gouv.fr). PTZ : couple avec un enfant, 50 000 € de revenus 2024, tranche 2.

Difficile d’y voir clair parmi tous ces chiffres, alors prenons un exemple simple d’un prêt fait sans PTZ et d’un autre prêt avec PTZ.

Le PTZ peut aussi vous permettre de réduire vos mensualités. Dans l’exemple ci-dessous, qui correspond à un T2 avec terrasse près de Lyon, les mensualités sont plus basse de 185 € avec le PTZ.
Au bout des 25 ans, ce sont 55 500 € en plus dans votre poche !

Gardez bien à l’esprit que lors d’un achat en VEFA, de nombreux dispositifs sont cumulables, le formulaire ci-dessous n’indique que le montant du prêt à taux zéro.

Votre courtier ne manquera pas de faire un point complet avec vous lors de votre premier rendez-vous.

Dans la simulation PTZ ci-dessous, le revenu fiscal de référence à saisir est celui de l’année 2024  

Lors d’un premier rendez-vous, votre courtier en immobilier neuf fera le point sur votre capacité d’emprunt maximal grâce au PTZ et à l’ensemble des autres avantages.
Que vous souhaitiez une pièce supplémentaire dans votre futur appartement ou tout simplement payer moins tous les mois.

• Service-public.fr, Prêt à taux zéro (PTZ)
• Economie.gouv.fr, Le prêt à taux zéro (PTZ)
• Plafonds de ressources du PTZ 2026
• ANIL, simulateur officiel du prêt à taux zéro